Constats d'une table ronde réunissant la fédération sectorielle Febelfin et des représentants des principales banques membres du Belgian Green Building Council
Cet été, de nombreux Belges se sont plaints que leur logement ne se rafraîchissait plus. Les factures d’énergie continuent de peser sur le budget des ménages. Et pourtant, nous rénovons beaucoup trop lentement nos logements : on estime qu’aujourd’hui, seuls 0,8 % des logements sont rénovés chaque année, alors que ce rythme devrait atteindre environ 4 %, chaque année, d’ici 2050. Il ne s’agit donc pas d’accélérer un peu, mais de quadrupler le rythme actuel de rénovation. [1]
On estime que 85 à 95 % des bâtiments dans lesquels nous vivrons en 2050 existent déjà aujourd’hui. La rénovation du parc immobilier existant est donc cruciale pour atteindre nos objectifs climatiques. [2] Un logement durable est donc plus qu’un logement économe en énergie : il doit aussi être résilient face aux risques climatiques et utiliser l’eau et les matières premières de manière efficiente. [3][4]
L’enjeu de la rénovation est donc considérable. La question est de savoir comment faire en sorte que les investissements nécessaires démarrent réellement.
Au sein du Belgian Green Building Council, nous considérons le financement de la transition comme une priorité majeure. C’est pourquoi nous avons demandé aux acteurs financiers parmi nos membres quels obstacles ils perçoivent aujourd’hui pour financer la rénovation à plus grande échelle.
Leurs réponses diffèrent par leurs accents, mais convergent sur un point : le financement fait partie de la solution, mais il ne crée pas à lui seul la demande de rénovation. Le coût, les aides, l’information, la réglementation et la prévisibilité des politiques jouent également un rôle important pour les propriétaires.
L’argent seul ne déclenche pas la vague de rénovation
Le secteur financier a un rôle important à jouer pour permettre la rénovation à plus grande échelle. Aujourd’hui, il propose déjà des crédits de rénovation, des prêts hypothécaires verts et d’autres financements à but immobiliers.
L’OCDE estime les investissements nécessaires pour rendre le parc résidentiel belge économe en énergie d’ici 2050 à environ 350 milliards d’euros, soit en moyenne 65 000 euros par logement. [5] Or, selon Febelfin, environ 21% de la population ne disposeraient ni de ressources propres suffisantes ni d’une capacité de remboursement suffisante pour financer les travaux nécessaires par le biais d’un crédit.
En outre, trop peu de ménages voient clairement ce que leur rapportera un tel investissement. La sensibilisation est donc essentielle : pour garantir à nos enfants un cadre de vie vivable, il faut limiter les émissions de CO2 dès aujourd’hui. [6]
Le secteur financier et le secteur de la construction disposent des solutions et de la capacité nécessaires pour contribuer à relever le défi de la rénovation, soulignent les acteurs financiers que nous avons consultés. Le défi consiste à les articuler avec un cadre clair et stable qui donne aux propriétaires suffisamment de confiance et d’incitants pour investir — bref, rendre la rénovation suffisamment prévisible, abordable et finançable.
La réglementation, les aides, l’information publique et la fiscalité déterminent aussi si un investissement est attractif et prévisible. Lorsque les règles changent d’une législature à l’autre ou que les primes sont modifiées, cela crée de l’incertitude pour celui qui doit décider d’un investissement pour les vingt ou trente ans à venir.
De la fragmentation à la prévisibilité
Un propriétaire qui investit 30 000, 50 000 ou 75 000 euros dans un logement veut savoir ce qu’il faut faire, combien cela coûte, combien cela lui rapportera, quelles aides sont disponibles et quelles normes s’appliqueront à l’avenir.
Aujourd’hui, ce n’est pas simple : la Belgique compte trois Régions, chacune avec ses propres cadres politiques, son propre calendrier, parcours de rénovation, primes et instruments — une situation institutionnellement explicable, mais qui ne simplifie pas la vie du propriétaire.
L’Europe demande aujourd’hui des plans de rénovation assortis de trajectoires claires vers 2030, 2040 et 2050, liés aux besoins d’investissement et aux sources de financement. [7]
Mais en Belgique, le propriétaire doit aujourd’hui assembler lui-même le puzzle : quelle rénovation est nécessaire, combien coûte-t-elle, quelles primes sont disponibles, quelles règles s’appliquent et à quoi ressemblera la politique dans dix ou vingt ans ?
Nous avons donc besoin d’une orientation à long terme claire et prévisible, dans laquelle les différents niveaux de pouvoir harmonisent mieux leur approche et voient plus loin que la législature en cours.
La rénovation exige aussi des décisions collectives
Pour les copropriétés, le défi se pose différemment. Une partie des rénovations nécessaires concerne les parties communes d’un immeuble et requiert donc une décision des copropriétaires (ACP).
Pour les travaux imposés par la loi sur les parties communes, une majorité simple de 50 % + 1 est requise aujourd’hui. Pour les autres travaux, une majorité qualifiée des deux tiers s’applique généralement. [8]
Cela ne rend pas la rénovation des immeubles à appartements impossible, mais la rend plus complexe et plus longue : la nécessité d’une rénovation, la capacité financière de chaque propriétaire ainsi que la répartition des coûts et des bénéfices doivent être décidées ensemble.
Ici aussi, il faut des feuilles de route de rénovation claires, un accompagnement et des modèles de financement adaptés, ainsi que des garanties pour éviter une crise sociale ou du logement, selon les acteurs financiers interrogés au sein du BGBC.
Les décideurs politiques peuvent stimuler la rénovation durable
Les solutions avancées par les acteurs financiers parmi nos membres existent déjà. Il faut surtout que les pouvoirs publics belges les articulent mieux entre elles et les maintiennent suffisamment longtemps.
1. Donnez de la sécurité aux investisseurs.
Fixez une trajectoire claire à long terme vers 2030, 2040 et 2050.
2. Veillez à une orientation claire en matière de rénovation.
Faites de la planification européenne de la rénovation la base d’une perspective belge cohérente, comme une méthode PEB harmonisée et un plan national de rénovation des bâtiments (national building renovation plan), avec une marge de mise en œuvre régionale.
3. Rendez la rénovation facilement accessible.
Travaillez à des points d’accès clairs, des passeports du bâtiment et des feuilles de route de rénovation, avec un soutien ciblé pour ceux qui ne peuvent pas supporter l’investissement aujourd’hui.
4. Rénovez pour le climat de demain.
Combinez efficacité énergétique, confort d’été et résilience climatique, et intégrez, le cas échéant, l’eau, la circularité et la biodiversité.
5. Assurez la cohérence fiscale et un déclencheur clair pour investir.
Les prix de l’énergie, la fiscalité, les mesures de soutien et le financement doivent aller dans la même direction. Tout aussi important : donnez aux propriétaires une raison concrète d’investir dès maintenant, et pas seulement lors d’une prochaine vente. Un cadre réglementaire qui lie la rénovation à un business case démontrable — par exemple un incitant fiscal pour les investissements verts ou un bonus sur le précompte immobilier en fonction de la performance énergétique (PEB). Cela peut créer le déclic et l’incitant qui fait défaut aujourd’hui.
Il n’est pas demandé que les pouvoirs publics financent l’intégralité des rénovations mais qu’une aide réelle soit apportée aux personnes sans capacité de remboursement suffisante et donc sans accès aux crédits. Les fonds publics doivent être mobilisés pour aider les personnes dans le besoin et non pas ceux qui peuvent se financer auprès des banques classiques.
2050, c’est demain
L’enjeu est considérable : environ 350 milliards d’euros d’investissements d’ici 2050. [5]
Mais c’est bien plus qu’un coût. Cela signifie des logements qui consomment moins d’énergie et de matières premières, plus confortables lors de conditions météorologiques extrêmes, plus sains à vivre et qui conservent mieux leur valeur — et c’est précisément pourquoi investir maintenant coûte moins cher qu’attendre que les prix des matériaux continuent à grimper, comme l’a récemment souligné le secteur de la construction. [10]
Le secteur financier dispose de capitaux et d’expertise. Le secteur de la construction dispose de solutions et de capacité. Les propriétaires prennent les décisions d’investissement.
Les acteurs financiers que nous avons consultés soulignent l’importance de la sécurité d’investissement. Au BGBC, nous voyons en outre une responsabilité plus large pour les pouvoirs publics : veiller à ce que les propriétaires, les entreprises de construction et les institutions financières sachent où va la Belgique et que les conditions d’investissement ne changent pas sans cesse.
Cela ne signifie pas que les pouvoirs publics doivent payer toutes les rénovations. Mais ils doivent créer les conditions dans lesquelles des millions de décisions de rénovation peuvent réellement être prises.
Le BGBC veut y contribuer en rassemblant l’ensemble de la chaîne de valeur, en développant un langage commun et en construisant des outils pratiques qui aident le marché à avancer.
2050 n’est pas un horizon lointain. C’est l’horizon des investissements que nous décidons aujourd’hui.
Sources
[1] Embuild / Rebuild Belgium (2026), chiffres sur l’enjeu de la rénovation en Belgique et sur le rythme de rénovation actuel et nécessaire. Embuild – Rebuild Belgium
[2] Commission européenne, A Renovation Wave for Europe – Greening our buildings, creating jobs, improving lives (2020), et la directive révisée Energy Performance of Buildings Directive (UE) 2024/1275, et Commission européenne, National Building Renovation Plans. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?qid1603122220757=&uri=CELEX%3A52020DC0662&, National Building Renovation Plans
[3] Commission européenne, EU Taxonomy for Sustainable Activities. https://finance.ec.europa.eu/sustainable-finance/tools-and-standards/eu-taxonomy-sustainable-activities_en
[4] Belgian Climate Risk Assessment / CERAC (2025), Risico voor de menselijke gezondheid door hittestress (en néerlandais). CERAC – Santé et bien-être / stress thermique
[5] OCDE (2024), OECD Economic Surveys: Belgium 2024, chapitre consacré à la rénovation et à l’efficacité énergétique. OCDE – Belgium 2024, chapitre énergie et bâtiments
[6] Febelfin (2024), Duurzaam wonen: voor welke financieringsuitdagingen staan we? (en néerlandais) https://febelfin.be/media/pages/publicaties/2024/duurzaam-wonen-voor-welke-financieringsuitdagingen-staan-we/0ff7dd85d2-1719402159/duurzaam_wonen_nl.pdf
[7] Commission européenne (2026), National Building Renovation Plans – Commission’s first assessment. European Commission – First assessment of National Building Renovation Plans
[8] Vlaanderen.be, Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen, informations sur la prise de décision au sein de la copropriété (en néerlandais).
[9] HLN, 22 septembre 2026, "Belgische bouwbedrijven waarschuwen voor hogere prijzen door conflict Midden-Oosten"